Paula
Roffa Soluciones
Toeristische verhuur: je cortijo op het platteland verhuren wanneer je er zelf niet bent?
Veel mensen die in Spanje willen kopen willen hun woning verhuren wanneer zij er zelf niet zijn. Soms alleen om de kosten te drukken en soms ook om er een extra zakcentje aan over te houden. Over het reilen en zeilen van een B&B zullen we het een andere keer hebben, deze blog gaat over stap 1 bij het verhuren van een landelijk gelegen woning.
En we vallen gelijk met de deur in huis:
Geen toeristische vergunning meer voor huizen met een AFO in Andalusië
Sinds februari 2024 is er een belangrijke wijziging in de regelgeving voor toeristische accommodaties in Andalusië. Huizen met een AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación) kunnen geen toeristische vergunning meer krijgen. Dit heeft grote gevolgen voor veel woningen in het buitengebied, omdat de AFO tot nu toe vaak werd gebruikt om een huis te ´legaliseren´ en vervolgens te verhuren als een Vivienda Turística de Alojamiento Rural (VTAR).
Wat is een AFO en waarom is dit belangrijk?
Een AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación) is een juridische status voor woningen die gebouwd zijn op grond waar dit eigenlijk niet toegestaan was. De AFO maakt zo’n woning ‘legaal bewoonbaar’, maar geeft geen volledige bouwvergunning zoals bij legale nieuwbouw. Een AFO is eigenlijk een gedoog certificaat van de gemeente, niet meer, maar het kan wel handig zijn om te hebben.
Met de nieuwe regelgeving mogen huizen met een AFO niet meer geregistreerd worden als toeristische accommodatie. Dit geldt zowel voor:
- Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural (VTAR) – toeristische accommodaties op het platteland.
- Viviendas con Fines Turísticos (VFT) – toeristische accommodaties in stedelijke gebieden.
Zijn er uitzonderingen?
Er is één uitzondering op deze regel: als de gemeente expliciete toestemming geeft om het gebruik van de woning te wijzigen, kan een huis met AFO tóch een toeristische vergunning krijgen. Dit gebeurt echter niet vaak en vereist een officiële goedkeuring van de gemeente, waarbij wordt beoordeeld of het huis voldoet aan alle vereisten voor toeristische verhuur.
De grote tegenstrijdigheid
Om een huis als VTAR te registreren, moet het voldoen aan de stedelijke en toeristische regelgeving. Maar hier zit een groot probleem:
Heeft een huis een AFO? → Dan is toeristische verhuur verboden volgens de nieuwe wet.
Heeft een huis géén AFO? → Dan is het in de meeste gevallen illegaal en kan het dus ook geen vergunning krijgen, aangezien het eerste vereiste is dat de woning voldoet aan het bestemmingsplan. Per definitie voldoet een illegale woning niet aan het bestemmingsplan.
Dit betekent dat veel huizen in het buitengebied niet meer als vakantieverhuur gebruikt kunnen worden.
Waarom deze wetswijziging?
De overheid wil voorkomen dat woningen in het buitengebied, die eigenlijk niet bedoeld zijn voor commercieel gebruik, toch worden verhuurd aan toeristen. In theorie was een AFO alleen bedoeld om een woning als privéwoning te erkennen, maar in de praktijk werd het vaak gebruikt als een manier om illegale huizen alsnog toeristisch te verhuren.
Wat zijn de alternatieven?
Wil je een huis in het buitengebied verhuren aan toeristen? Dan zijn er maar een paar opties:
- De woning is van oorsprong volledig legaal gebouwd, met een vergunning die het gebruik als woning toestaat. In dat geval kun je mogelijk nog steeds een VTAR vergunning aanvragen.
- De woning heeft al een vergunning. In dat geval kan er, afhankelijk van de regio!, een naamswijziging aangevraagd worden, waardoor de vergunning op naam de nieuwe eigenaar komt.
- Het huis wordt verhuurd via een andere vorm van plattelandstoerisme, zoals een casa rural ( landelijk hotel) met aanvullende diensten. Dit valt onder andere regelgeving en moet per geval bekeken worden. Dit zijn geen woningen die je in je afwezigheid verhuurt, maar gebouwen die vaak als hotel of pension worden gebruikt. Hier kan je niet in´wonen´.
- Lange termijn verhuur (meer dan 2 maanden) blijft wél mogelijk, omdat hiervoor geen toeristische vergunning nodig is.
Conclusie
De nieuwe wetgeving maakt het vrijwel onmogelijk om een nieuw vakantieverhuurhuis in het buitengebied van Andalusië te registreren, tenzij het volledig legaal gebouwd is. Voor veel huiseigenaren betekent dit dat ze op zoek moeten naar andere manieren om hun woning te gebruiken of te verhuren.
Heb je vragen over een specifieke woning of wil je advies over de regelgeving? Neem gerust contact met ons op!
