Paula
Roffa Soluciones
Inmatriculatie in Spanje: Alles wat je moet weten
In Spanje komt het voor dat een woning of stuk grond nog niet is ingeschreven in het Eigendomsregister. Dit was voor 2015 niet ongebruikelijk, aangezien het registreren van eigendom niet verplicht was en het verkrijgen van een eerste registratie vaak moeilijk was. Om het registeren van eigendommen te bevorderen, werd de wet in 2015 aangepast, waardoor de eerste registratie eenvoudiger werd.
Drie manieren om een eerste registratie te verkrijgen
Er zijn drie manieren om een eerste registratie van eigendom te verkrijgen, waarvan de meest gebruikelijke de route van artikel 205 van de Ley Hipotecaria (LH) is. Deze methode maakt gebruik van het zogenaamde ‘dubbele publieke document’. Om aan deze eis te voldoen, moet het eigendom in minimaal twee publieke documenten zijn vastgesteld. Voorbeelden van dergelijke documenten kunnen een notariële akte, rechterlijke uitspraak of overheidsbeslissing zijn.
- Eerste Publieke Document: Dit kan een erfenisakte of een echtscheidingsvonnis zijn.
- Tweede Publieke Document: Dit kan een verkoopakte zijn, waarmee het eigendom verder wordt overgedragen.
Zodra deze documenten en aanvullende gegevens, zoals kadastrale informatie, zijn ingediend, wordt de registratie binnen 15 dagen afgerond.
Beperkingen bij de eerste registratie
De eerste registratie is echter niet zonder beperkingen. Volgens artikel 207 LH treden de gevolgen van artikel 34 LH pas in na twee jaar vanaf de eerste registratie in het Eigendomsregister. Artikel 34 LH geeft aan dat een koper te goeder trouw zijn eigendomsrechten kan handhaven tegenover derden. Dit betekent dat, zolang de koper te goeder trouw is en geregistreerd staat als eigenaar, anderen hun rechten niet kunnen afdwingen.
In de eerste twee jaar kan een ander echter een sterker recht claimen dan degene die als eigenaar geregistreerd staat. Dit kan de rechtspositie van de koper verzwakken.
Wat Gebeurt Er als Er een Conflict Optreedt?
Indien iemand een sterker recht claimt op het eigendom, biedt de wet bescherming:
Artikel 32 LH: Bescherming tegen Onterecht Wijzigen van het Register
Artikel 32 LH stelt dat er geen wijzigingen in het register mogen plaatsvinden die in strijd zijn met een eerdere registratie. Stel dat Maria een woning heeft geregistreerd en later Pieter probeert deze woning op zijn naam te registreren, omdat hij denkt een sterker recht te hebben. Het register zal dit niet toestaan zonder tussenkomst van een rechter.
Artikel 38 LH: Het Register als Waarheid
Artikel 38 LH bepaalt dat de informatie in het Eigendomsregister als waarheid wordt aangenomen, zelfs boven niet-ingeschreven rechten van anderen. Dit betekent dat Maria wordt beschermd tegen een wijziging van het register zonder juridische tussenkomst. Als Pieter zijn recht wil inschrijven, zal hij naar de rechter moeten gaan, die waarschijnlijk in het voordeel van Maria zal beslissen.
De Rol van de Rechter
Het verkrijgen van een rechterlijk besluit is tijdrovend en kostbaar. Tenzij de claim zeer sterk is, zal het voor iemand waarschijnlijk niet de moeite zijn om naar de rechter te stappen. In geval van juridische stappen, kunnen de kopers uiteraard hun zaak bepleiten. De rechter zal op basis van de bewijsstukken een uitspraak doen.
Sterke Bewijsstukken
Volgens artikel 38 LH wordt bewijs uit het Eigendomsregister en andere documenten opgesteld door bijvoorbeeld een notaris, zoals de erfenisakte en de verkoopakte, als sterke bewijsstukken beschouwd. Het register heeft de plicht om bij de eerste inschrijving te controleren of er geen eerdere inschrijving van hetzelfde eigendom bestaat (artikel 32 LH).
Hoewel het mogelijk is dat er dubbele inschrijvingen bestaan, komt dit zelden voor.
Conclusie: Het Belang van Bewijsstukken bij Eerste Registratie
Bij de eerste registratie is het belangrijk dat de koper zoveel mogelijk bewijsstukken verzamelt die aantonen dat de verkoper het recht heeft om het eigendom over te dragen. Dit kan onder meer de erfenisakte, een kadastrale uitdraai, IBI-rekeningen en gas/water/licht-rekeningen zijn. Daarnaast kan het register worden gevraagd een negatieve verklaring af te geven waarin staat dat er geen eerdere registraties voor het eigendom bestaan.
Mocht later iemand claimen rechten te hebben op de woning, zoals eigendom of vruchtgebruik, zal diegene naar de rechter moeten stappen. De koper, die zorgvuldig de registratie heeft gedaan, zal dan beschermd worden volgens de wet.
