Paula
Roffa Soluciones
HELP! Valt mijn droom in duigen?
Op zoek naar je droomhuis in Spanje? Dat kan, maar…
Hoe zit het met de (il)legaliteit van Andalusische Cortijo’s?
Veel mensen dromen van een charmant huisje in Spanje, liefst met een stukje grond en misschien zelfs een zwembad. Niet gek dus dat we vaak de vraag krijgen of we zo’n woning te koop hebben of kunnen vinden. En eerlijk gezegd? Dat is meestal geen probleem—Spanje barst van de idyllische finca’s en vrijstaande huizen op ruime percelen.
Maar dan komt de échte uitdaging: de woning moet 100% legaal zijn. En niet zomaar legaal, maar in de meest strikte zin van het woord. En dát is waar het lastig wordt. Waarom? Dat leggen we je uit.
In Andalucia zijn cortijo’s en casa cortijo’s een bekend fenomeen. Vroeger werden deze gebouwen op grote stukken land voornamelijk gebruikt als opslag voor gereedschap en onderdak voor dieren. Soms was er een eenvoudige ruimte waar de boer kon koken, eten en een siësta houden, vooral als de afstand naar huis te groot was. Maar echt bedoeld om permanent in te wonen, waren ze niet.
Bij meer afgelegen boerderijen konden wel casa cortijo’s worden gebouwd, die wél als woning dienden. Dit werd toegestaan als het land ver genoeg van bewoonde gebieden lag, waardoor het onredelijk was om de boer steeds heen en weer te laten reizen. Vroeger werd dit anders beoordeeld dan nu, want reizen ging toen per paard of te voet. Dit alles verklaart waarom volledig legale woningen op agrarische grond (terreno rural) niet altijd makkelijk te vinden zijn.
Semi-legale woningen en oplossingen
In de loop der tijd zijn er manieren gekomen om deze cortijo’s een semi-legale status te geven. Sommige kunnen worden gelegaliseerd, voor andere kan een AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) worden aangevraagd. Weer andere staan alleen geregistreerd in het kadaster, en sommige hebben zowel een kadastrale inschrijving als een vermelding in het eigendomsregister. Dit betekent niet altijd dat ze 100% legaal zijn in de strikt juridische zin van het woord. Veel gebouwen zijn ooit zonder vergunning neergezet, simpelweg omdat er in die tijd geen of nauwelijks vergunningen nodig waren of aangevraagd werden.
Wat betekent legalisatie?
Legaliseren betekent dat een gebouw dat zonder vergunning is neergezet, alsnog aan de wettelijke eisen wordt aangepast en officieel goedgekeurd wordt door de gemeente. Dit kan alleen als het gebouw en de grond aan bepaalde voorwaarden voldoet. Of dat mogelijk is, hangt dus af van de situatie en de gemeente. Woonbestemming op agrarische grond is lastig, maar niet onmogelijk.
Wat is een AFO?
Een AFO is een document van de gemeente waarin staat dat het gebouw voldoet aan minimale bewoningseisen, zoals oppervlakte, ventilatie en afvoer van sanitair. Ook verklaart het dat de gemeente niet op tijd heeft ingegrepen om de bouw tegen te houden en er daarom geen sloopverplichting of boetes zijn opgelegd. In Andalucía heeft de gemeente zes jaar de tijd om een illegaal gebouwd pand aan te pakken. Als er binnen die periode geen aanschrijvingen of sancties zijn geweest, kan er een AFO worden aangevraagd. Hiervoor moet vaak een architect worden ingeschakeld en soms moeten er aanpassingen worden gedaan, zoals het installeren van een septic tank die aan de huidige normen voldoet.
Wat als er geen volledige legalisatie of AFO is?
Ook als een gebouw niet volledig legaal is en (nog) geen AFO heeft, kan het na zes jaar niet zomaar meer gesloopt worden. Wel is het belangrijk om te controleren of er water- en elektriciteitsaansluitingen zijn, want zonder nota simple ( registratie in het eigendomsregister) kan het lastig zijn om die alsnog aan te vragen, terwijl het omzetten van de ten naam stelling van de aansluitingen meestal geen probleem is. Daarnaast moet je nagaan of er geen openstaande juridische kwesties of boetes zijn. Dit kan via een gemeentelijk certificaat: het ‘certificado de no infracción urbanística’.
Is een gebouw zonder vergunning altijd illegaal?
Strikt juridisch gezien wel. Alles wat zonder bouwvergunning is neergezet, is in principe illegaal. Ook datgene wat binnen de bebouwde kom is gebouwd. Er zijn in het verleden bijvoorbeeld hele dorpen gebouwd zonder vergunningen en die zijn stikt gezien dus illegaal. In de praktijk wordt echter vaak gesproken over semi-legale of gedoogde situaties. De ene woning biedt meer zekerheid dan de andere, en daarom is het belangrijk om je goed te laten informeren. Net zoals 100% legaal in het rurale Andalucia moeilijk te vinden is, is een100% illegaal gebouw vinden ook geen makkelijke opgave, laat je daarom goed informeren!
Dit is slechts een beknopte uitleg van een ingewikkelde juridische situatie in Andalusië, dus professioneel advies inwinnen is altijd aan te raden als je een woning op agrarische grond wilt kopen.
