In gesprek met Olav
Snel naar
We zitten op het terras Chiringuito ‘Aquí Mismo’ in Torre de Benalgabón, vlakbij Málaga. We kijken uit over het strand en de zee. Wat een leuke plek.
Hier ontmoeten we Olav die hier met zijn gezin naartoe is geëmigreerd. Sinds april 2023 runt hij zijn eigen makelaardij Andalucía 320. We spreken Olav uitgebreid over zijn emigratie en het vinden van zijn passie in Andalusië. Een boeiend verhaal van een enthousiaste en gedreven man, met de nodige tips voor mensen die ook willen emigreren.
Nederland
Olav wordt geboren in Rotterdam, in een internationaal georiënteerd ondernemersgezin. Op jonge leeftijd heeft hij al het idee dat Nederland te klein voor hem is. Hij wil reizen. Voor zijn studie Ondernemerschap & Retail Management loopt hij een half jaar stage op Aruba. Daar wordt, via enkele Zuid-Amerikaanse vrienden die Olav op het eiland ontmoet, de eerste link met het Spaanstalige gelegd. Na terugkomst maakt hij zijn studie af en stapt hij vrij snel in het ondernemerschap.
Olav: “Na mijn studie ging ik bij een reclamebureau werken, maar het duurde niet lang of ik wilde mijn eigen bureau. Het was in de beginjaren 2000 en webdesign stond nog redelijk in de kinderschoenen.”
Argentinië
Het is 2003 als Olav op vakantie gaat naar Argentinië en een vriend bezoekt die hij in 1993 leerde kennen via een Rotary studentenuitwisseling. Uiteindelijk verblijft Olav 8 jaar in Argentinië. Binnen drie maanden spreekt hij redelijk vlot Spaans, na twee jaar schrijft en spreekt hij de taal vloeiend. Hij ontmoet zijn Argentijnse vrouw en samen krijgen ze een zoon.
Had je in Argentinië nog steeds je reclamebureau?
Olav: “Ja, maar daar ben ik na zo’n 2 jaar in Argentinië mee gestopt. Vervolgens ben ik een vertaalbureau begonnen. Dat deed ik eerst in mijn eentje, later met een team van zo’n 30 vertalers. Nu runt mijn vrouw ‘31 Orange Translations.”
Terug naar Nederland
In 2012 keert Olav met zijn gezin, vanwege de onveiligheid in Argentinië, terug naar Nederland. Het vertaalbureau neemt hij onder zijn arm mee. Een paar jaar later wordt hun dochter geboren. In 2016 wordt Olav gevraagd als commercieel directeur bij een start-up in de retail.
Olav: “De biologische fruitvliegvanger ‘Fruit Fly Ninja’ van de start-up was in 2018 marktleider in Nederland. Bijna iedereen kende die lichtblauwe displays in de supermarkten wel. Eind 2019 heb ik mij door een investeerder uit laten kopen.”
Begin 2020 word Olav gevraagd om zich in te kopen bij het Nederlandse bedrijf ‘West Coast Frozen Yoghurt’.
Olav: “Wij leverden aanvankelijk aan de horeca. Op die bekende zondagmiddag in maart 2020, toen de horeca moest sluiten vanwege Corona, was in één klap 90% van onze omzet weg. De handel verschoof vervolgens naar de retail. Inmiddels zijn onze biologische en glutenvrije producten ook online verkrijgbaar, bij onder andere Gorillas/Getir, QSTA.nl etc.”
Zuid-Spanje
In 2018 gaat de familie op vakantie naar Benalmádena in Andalusië. Ze vinden het er prachtig en de wens ontstaat om, zodra de kinderen gaan studeren, naar Andalusië te verhuizen.
Als het gezin in 2022 toe is aan een groter huis, komt die Andalusische wens bovendrijven, ook al studeren de kinderen nog niet.
Olav: “We hadden zoiets van: Waarom zouden we eigenlijk wachten? Hoe zou het er uit kunnen zien als we nu al zouden gaan? Onze kinderen waren 6 en 11 en naarmate ze ouder worden, wordt het steeds moeilijker om ze uit hun leven in Nederland te halen. Je ziet vaak dat het daar mis gaat bij kinderen en dat een gezin vanwege sterke heimwee teruggaat. Mijn advies is daarom ook om gezinsemigratie goed en met de juiste aandacht met het hele gezin te bespreken.”
Een eerste verkenning
Om zich te oriënteren reist Olav samen met zijn vrouw voor 10 dagen af naar Andalusië. De kinderen gaan bij Olavs ouders logeren.
Olav: “Zo’n eerste verkenning kan best lastig zijn met kinderen op sleeptouw. Benalmádena vonden we leuk, maar iets te toeristisch. We hebben altijd een gemixte vriendengroep gehad, lokaal en internationaal. Wij wilden niet in een Nederlandse enclave terecht komen, daarvoor ga je niet emigreren.
We stelden onszelf vragen als ‘Wat gaan we doen, huren of kopen? Wat is het juiste moment om te gaan?’
Olav vervolgt: “De laatste dag zaten we op het terras bij ‘Chiringuito Aquí Mismo’ in Torre de Benalgabón, keken elkaar aan en zeiden: ‘We gaan het gewoon doen en zien het wel.’ Ik was in gesprek om als country manager voor een Nederlands bedrijf in Spanje te gaan werken. Dat ging uiteindelijk niet door, maar toen zaten we al zover in het proces dat we besloten het gaspedaal vol in te trappen. Als je vooraf 100% zekerheid wilt hebben over alles, moet je je naar mijn idee afvragen of emigreren überhaupt wel bij je past.”
Emigratie
Waarom wilden jullie emigreren?
“Om meer van het leven te kunnen genieten. In Nederland voelden we ons te veel onderdeel van de zogenaamde ‘rat race’. We zagen onszelf en heel veel andere mensen continu bepaalde dingen in het leven najagen. In de basis heeft alles een prijs en dat is heel persoonlijk.
We doen hier veel meer samen als gezin, ook buiten het weekend. Wij zijn hier meer buiten, op het strand of in de natuur. De zon schijnt in Andalusië 320+ dagen en is de energiebron waar ik mij elke ochtend mee oplaad. We spreken allebei vloeiend Spaans, dat maakt het makkelijker. Andalusië en de manier van leven hier is echt prachtig.”
Wonen
Waar wilden jullie wonen?
“Sowieso in of in de buurt van Málaga. Het was of Málaga stad, of de westkant in de omgeving van Fuengirola, of ten oosten van Málaga. Fuengirola viel voor ons al vrij snel af. Met al het toerisme en de drukte van het uitgaanspubliek vonden we het niet echt een omgeving, waar wij met onze opgroeiende kinderen wilden wonen.
Mensen in Rincón de la Victoria zeiden: ‘Goh, jullie spreken al Spaans, dat maakt integratie hier veel makkelijker. Als je niet per sé in een Noord-Europese enclave wilt zitten, kom dan vooral hierheen.’ Daar hebben we uiteindelijk voor gekozen en geen spijt van gehad. We hebben in Argentinië en Nederland ook altijd een gemêleerde vriendengroep gehad met zowel locals als internationals.
Onze kinderen gaan in Málaga Oost naar school omdat daar, volgens de vele Spanjaarden en expats die wij spraken, goede scholen zijn. De lagere school is niet heel spannend, maar de middelbare scholen staan daar zeer hoog aangeschreven. Onze zoon zou in Rotterdam naar het Wolfert Tweetalig gaan en we wilden graag iets soortgelijks. Dat hebben we gevonden. Schoolkeuze is heel persoonlijk. Ik zie ook mensen kiezen voor de enige school die een dorp met een paar duizend inwoners te bieden heeft, omdat dat bij hen en hun kinderen past. Niets is goed of fout, het is maar net wat je wilt.”
Hoe was het voor de kinderen dat jullie als gezin wilden emigreren?
“Mijn dochter vond het prima. Ze had in Nederland al zoiets van: Krijg ik een eigen kamer en hebben we een zwembad? Oké, dan gaan we. Voor mijn zoon was het wat lastiger. ‘Waarom Spanje? Waar ga ik dan naar school? Kan ik later weer in Nederland studeren?’ Dat soort vragen. Hij heeft hier groep 8 opnieuw gedaan. Dat kun je via school aanvragen bij de Junta de Andalucía en is bedoeld voor kinderen met een Spaanse taalachterstand. Inmiddels heeft hij hier zijn draai gevonden, alhoewel hij deze zomer ook genoten heeft van een maandje in Nederland bij zijn opa, oma, tante en vrienden. Vooral het alleen vliegen, zonder begeleiding, vond hij stoer.”
Werken in Andalusië
Wat ben je gaan doen?
“We konden het op zich een tijdje uitzingen door de verkoop van mijn aandelen in het retailbedrijf, maar ik wilde wel werken. Vrienden en kennissen die hier al woonden zeiden: ‘Joh, waarom ga je de makelaardij niet in? Je spreekt je talen, bent commercieel en kunt goed met mensen omgaan.’
Ik dacht toen: Oké, hoe gaat dat dan in z’n werk? Op de school van mijn dochter kwam ik Jhon tegen, de vader van een klasgenootje van mijn dochter. Hij was makelaar en wilde mij wel introduceren bij het kantoor waar hij werkte.”
De start als makelaar
Hoe beviel het?
“Ik ging aan de slag. Freelance, op commissiebasis. Ik moest alles wat los en vast zat in en rondom Málaga verkopen en kreeg amper begeleiding. Jhon hielp mij wel regelmatig, maar de eigenaren waren vooral met hun eigen dingen bezig. De doelgroep was iedereen. Er liepen bij die makelaardij veel jonge commerciële mensen met weinig ethiek rond. Ik merkte vrij snel dat dit niet bij mij paste en ben daar weggegaan.
Veel niet-Spanjaarden kiezen ervoor om makelaar te worden, want het is een vrij beroep. Zeker in de prijscategorie van een paar ton vallen ze over elkaar heen. Je komt regelmatig “makelaars” (lees huizentoners) tegen die weinig of slecht Spaans spreken en met potentiële kopers huizen gaan bekijken. Dat vind ik persoonlijk onverantwoordelijk.
Mensen geven serieuze bedragen uit en moeten op een professioneel team (makelaar, advocaat, notaris etc.) kunnen rekenen. Je hoeft geen advocaat te zijn, maar je moet naar mijn idee wel vloeiend Spaans spreken en juridische documenten kunnen lezen. Ik ben ook voornemens om een Master opleiding makelaardij te gaan volgen in Málaga om mijzelf verder te professionaliseren.”
Passie
Olav: “Ik wil graag iets met passie doen en heel goed begrijpen wat een koper of huurder zoekt. Een koper op sleeptouw nemen om 15 à 20 willekeurige huizen/appartementen te tonen in de hoop dat hij/zij iets koopt is wat je maar al te vaak ziet gebeuren. Dat is niet professioneel en je verdoet hiermee kostbare tijd van koper en eigenaar.
De makelaardij zelf sprak me wel aan. Ik wilde het vak leren en met aandacht uitoefenen. Bij een goed aangeschreven kantoor of samen met iemand die al werkzaam was in deze wereld en veel juridische kennis heeft.”
Het luxe segment
Olav maakt in 2022 de overstap naar een makelaarskantoor in het luxe segment.
Olav: “Bij dat kantoor zochten ze iemand met enige senioriteit en levenservaring. Iemand die goed overweg zou kunnen met hun type klanten, gefortuneerde mensen, waaronder veel ondernemers die klaar zijn voor een nieuwe levensfase. Sommigen kwamen zelfs even invliegen met hun privévliegtuig, of we kregen de GPS-coördinaten van de landingsplaats van de helikopter door, echt heel bizar. Woningen begonnen bij 1 à 2 miljoen tot wel 30 miljoen. Toen de eigenaar de makelaardij overdroeg aan zijn dochters, was het voor mij een mooi moment om voor mezelf te beginnen. Gelukkig was ik een snelle leerling, haha.”
Een eigen kantoor: Andalucía 320
Olav start in 2023 een eigen makelaarskantoor met de naam Andalucía 320, waarbij 320 verwijst naar het minimaal aantal dagen zon in Andalusië, aldus de Spaanse meteorologen.
Finca’s en Country Homes (landhuizen)
Andalucía 320 richt zich voornamelijk op finca’s en landhuizen in de prijscategorie vanaf een half miljoen.
Olav: “Het segment vanaf een half miljoen spreekt mij het meeste aan. In de categorie daaronder gaat het vaak om appartementen aan de kust. Daar is helemaal niets mis mee hoor, ik woon momenteel zelf ook in een appartement met zeezicht, maar ik wil graag iets verkopen waar ik een passie voor heb.
Als je je dan bezig mag houden met finca’s en country homes, dat is zo prachtig. Het wordt ook steeds populairder. Je ziet een verschuiving plaatsvinden van het hele luxe aan de kust naar een ander soort luxe in het binnenland met veel ruimte en rust. De meeste objecten beschikken over een stuk grond van enkele tientallen hectares en soms zelfs meer dan 500 hectaren. Voor veel kopers in dit segment is privacy heel belangrijk. Er is dan ook meer interesse in off-grid wonen in Andalucía.
In het binnenland vind je echte pareltjes. Dan kom je bijvoorbeeld op een finca of cortijo van een paar honderd jaar oud, die compleet gerenoveerd is, maar toch de oude ziel blijft tonen. Om daar alleen al rond te mogen lopen en het huis te laten zien aan potentiële kopers, dat is zo fantastisch mooi. Dat doet iets met mij. Je komt op plekken waar je normaal gesproken niet zo snel komt en die vanaf de weg of op Google Maps niet te zien zijn. Je hoort ook nog eens mooie anekdotes, zoals bijvoorbeeld dat Richard Gere als vriend van de familie kwam logeren, een bekende Spaanse CEO met zijn helikopter voor een barbecue in de enorme tuin was geland of dat Antonio Banderas na afloop van een opname gezellig voor de lunch bleef en ga zo maar door.
Ik vind het echt leuk om enerzijds die mooie huizen aan te bieden en er anderzijds naar op zoek te gaan op basis van specifieke wensen. Dan ben ik een Personal Real Estate Shopper / aankoopmakelaar. Zo had ik laatst een Nederlandse koper die een mooie finca zocht met een mix van Ibiza-Andalusië stijl, aangezien Ibiza steeds minder betaalbaar wordt.”
Hoe kom je aan de huizen?
“In het Spaans heet dat captación. Je kunt het internet afstruinen, bij collega-makelaars navragen of zij een stille verkoop hebben of gaan rondrijden en netwerken. Daarnaast heb ik ook connecties, die mij een seintje geven als ze iets horen, superfijn. Inmiddels word ik ook door gerenommeerde makelaars gebeld die niet gespecialiseerd zijn in finca’s en country homes, maar die een bevriende Spaanse eigenaar willen helpen met de verkoop van één van zijn huizen en mij een co-listing aanbieden. Dat betekent dat we beiden de property aanbieden via onze eigen kanalen. Wanneer ik dan een koper heb wordt de commissie evenredig verdeeld. Het kost de koper niets extra, want de verkoper betaalt deze commissie.”
Wat zijn de populaire provincies voor deze finca’s en landhuizen?
“In principe heel Andalusië. De meeste mensen willen maximaal 1 à 1,5 uur van Málaga wonen. Anderen zeggen het kan bij Sevilla, Córdoba of Granada zijn, als het maar redelijk dichtbij een luchthaven is.”
De werkwijze
Olav hanteert de werkwijze ‘Ken je klant.’
Olav: “ Ik verdiep mij eerst in de koper(s) zelf. Wat is de persoonlijke situatie? Zijn er kinderen en in welke leeftijd? Wensen met betrekking tot scholen zijn dan heel belangrijk. Als iemand zijn kinderen graag op een internationale school wil hebben, dan is het echte binnenland met vaak alleen openbare scholen wellicht niet zo’n goede keuze. Levensstijl en hobby’s zijn ook belangrijk. Dat je niet in een huis staat, de koper vraagt waar de golfbaan is en jij dan moet zeggen: ‘De dichtstbijzijnde is op drie kwartier rijden.’ Golfers moeten dus vooral niet in bijvoorbeeld Ronda willen wonen. Door een goede voorbereiding voorkom je dat je de tijd van je klant en van jezelf verspilt.
Daarom start ik altijd met een uitgebreide intake (telefonisch/video call). Zo’n intake duurt meestal rond een half uur, maar soms ben je veel langer bezig. Dat komt de search alleen maar ten goede.
‘Know Your Customer’ is ook belangrijk op financieel gebied, want je kunt niet zomaar iemand meenemen voor een viewing van een object van enkele miljoenen zonder te weten of de koper het daadwerkelijk kan betalen. Zogenaamde ‘fantasmas’ (spookkopers) worden eruit gefilterd en dat verwacht een eigenaar ook. Daar is een methodiek voor en ‘fantasmas’ vallen daarmee al snel door de mand.”
Het werkgebied
Primair richt Andalucía 320 zich op het binnenland, enkele tientallen kilometers vanaf Málaga gerekend, maar soms mag ik ook een karakteristieke miljoenenvilla rondom Marbella of Benahavis co-listen. Ik heb zelfs een property in een superluxe wijk waar je Julio Iglesias tegen kunt komen.
Kan iedere makelaar elk object verkopen?
“Dat hangt ervan wat de eigenaar wil. Een eigenaar kan voor exclusiviteit kiezen. Eigenaren die met heel veel makelaars in zee gaan denken dat het dan sneller verkoopt, maar realiseren zich vaak niet wat voor signaal ze hiermee kunnen afgeven. Dat er iets mis is met een object of dat ze er snel vanaf willen vanwege geldnood. ‘Quamar la propiedad’ noemen we dat hier.”
De kopers
Waar vind je de kopers?
“De focus ligt vooral op Noord-Europa. Ik spreek naast Nederlands en Engels ook vloeiend Spaans en kan mij in het Duits en Frans redelijk goed redden. Noord-Amerikanen komen meer deze kant op, zeker gezien de nieuwe directe vlucht vanuit New York naar Málaga. Ook Zuid-Amerikanen die de sociale/politieke onrust in willen ruilen voor een rustiger en veiliger bestaan. Via de website of social media nemen zij contact op, maar vaak ook via via.”
Verschillende wensen
“Er is een grote verscheidenheid aan klanten. De één is een emigratieklant die iets voor zichzelf zoekt voor permanente bewoning. Al dan niet met een partner of een gezin. De ander zoekt een vakantiewoning, komt misschien zelf 1 of 2 keer per jaar hierheen en verhuurt het soms voor de rest van het jaar.
Ik zie ook mensen die over enkele jaren op een finca van het leven willen gaan genieten, maar nu nog schoolgaande kinderen hebben. Die help ik dan aan een geschikte huur- of koopwoning in of dichtbij bij een stad. Mensen die heel goed geholpen zijn komen immers terug.
Een kleine categorie betreft Spanjaarden die hun miljoenenerfenis niet op de bank willen laten staan en een finca of cortijo willen kopen.”
Bed & Breakfast in Andalusië kopen
Help jij ook mensen die een B&B in Andalusië willen kopen?
Olav: “Al tientallen jaren zijn er buitenlanders die naar Andalusië emigreren om er een B&B te beginnen. Sinds Corona is dat aantal gegroeid. Veel mensen kiezen voor een nieuwe levensfase, waarbij iedereen eigen redenen heeft.
Het beginnen van een bed & breakfast is niet eenvoudig, maar wel heel leuk. We kennen allemaal wel een of meerdere ‘Ik vertrek’ verhalen waarbij het heel anders loopt dan gepland.
Regelmatig zijn er B&B’s te koop in Andalusië. Dan koop je bijvoorbeeld een finca of country home met bestaande business (terugkerende klanten en boekingen).
Gegarandeerde omzet koop je natuurlijk nooit, want als je niet dezelfde kwaliteit en service kan bieden dan zul je omzet verliezen. Het overnemen van een B&B met track record is absoluut het overwegen waard. Het kost natuurlijk meer geld, maar op die manier heb je meer zekerheid over een bepaald inkomen. Ik kijk niet alleen naar de property, maar neem je ook mee in de omzetcijfers van de laatste jaren. Vervolgens laat je dit door een advocaat controleren tijdens de ‘due diligence’.”
Aan- en verkoopmakelaar
Is jouw rol meer verkoop- of aankoopmakelaar?
“Dat kan allebei. Het werkt doorgaans anders dan in Nederland, waar je of aan- of verkoopmakelaar bent. Hier heb je in principe een dubbele rol bij een eigen listing en moet je professioneel en ethisch omgaan met de belangen van verkoper en koper. Dat is niet voor iedereen weggelegd. Als je alleen aan je eigen commissie denkt, zal of de verkoper te weinig ontvangen of de koper te veel betalen.
Mijn eerste opdracht was als aankoopmakelaar voor een Spaanse klant. Iemand was net gescheiden en zei: ‘Dit is mijn budget, ik werk nog in Málaga maar wil buiten de stad wonen met een beetje grond, maximaal zoveel reistijd. Ik vond binnen een week een leuk, pittoresk huisje in een lage prijscategorie waarvoor ik nog heb onderhandeld met als resultaat: Spaanse koper blij, Nederlandse verkoper blij. Prachtig uitzicht over heuvels vol olijfbomen, net buiten Riogordo. Ik heb zelfs even overwogen om het zelf als weekend-/vakantiehuisje te kopen.”
Als aankoopmakelaar ga je op zoek naar het juiste object voor je koper. Als ik dan een finca of cortijo zie dat mogelijk interessant is, neem ik contact op met de verkoopmakelaar. Het is gebruikelijk dat de commissie, de vergoeding die je ontvangt voor je werkzaamheden, dan gedeeld wordt. De commissie ligt meestal tussen de 3% en 5% en wordt door de verkopende partij betaald.”
Makelaars in Andalusië
Zijn er veel Nederlandstalige makelaars in Andalusië?
“Als je op internet zoekt, vind je er al gauw honderden. Maar er zijn er ook nog genoeg die geen website of sociale media hebben.
Er zit helaas een bepaalde smet op dit vak, omdat er in Spanje best veel onbetrouwbare makelaars werken. Dit zijn niet mijn woorden overigens, dit hoor je overal. Maar er zijn ook genoeg goede makelaars met veel kennis en ervaring. Vraag goed rond en check referenties voordat je met iemand in zee gaat.
Regelmatig kom ik mensen tegen die een nare ervaring achter de rug hebben door het verliezen van hun aanbetaling. Het gaat dan meestal om een bedrag van enkele duizenden euro’s tijdens de reserveringsperiode.
Dit kan in de meeste gevallen worden voorkomen, want ik lees overeenkomsten, adviseer kopers over hun rechten en plichten en laat vaak clausules aanpassen voor een betere bescherming van de koper. Ook controleer ik of het wel mag worden verkocht (of verhuurd) als er meerdere eigenaren zijn. Denk aan een scheiding waarbij de ene ex-partner het probeert te verkopen tegen bedrag x en de andere ex-partner hier geen toestemming voor heeft gegeven. Dan ben je wekenlang voor niets bezig geweest…”
Kopersbescherming
Ben je als koper beschermd tegen onzichtbare gebreken?
“Hier is het vaak ‘What you see is what you get.’ Wil je niet onaangenaam verrast worden dan kun je een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Dat adviseer ik sowieso altijd. Sommige eigenaren willen dat niet. Soms omdat zij weten dat er (ernstige) gebreken zijn en soms omdat zij weten dat er meestal opnieuw wordt onderhandeld na zo’n keuring op basis van wat er boven water komt.
Ik heb contact met bouwkundig specialisten die zo’n keuring voor je kunnen doen. Het is niet eens zo duur, vaak tussen de € 500,- en € 1.000,-. Je krijgt dan een rapport en weet waar je aan toe bent.”
De advocaat
Het is niet, zoals in Nederland, de notaris, maar de advocaat die in Spanje de belangrijkste rol in het aankoopproces heeft. Deze checkt namelijk of alles klopt tijdens de zogeheten ‘due diligence’. Daarbij wordt ondermeer gekeken naar wie de eigenaren zijn, of alle vergunningen in orde zijn, alles legaal is (bij)gebouwd en er geen schulden of beslaggingen op het object rusten.
Olav: “Als je geen juridische check laat doen door een advocaat ben je eigenlijk vogelvrij. Dan kun je voor onaangename verrassingen komen te staan. Het is dus echt wel belangrijk om deze in te huren.”
Hoe kom je aan een goede advocaat?
“Dat is een kwestie van zoeken en rondvragen. Als een makelaar zegt dat hij je een advocaat kan aanraden is daar op zich niets mis mee, maar informeer zelf ook. Uiteraard kan ik ook Spaanse advocaten aanbevelen die Engels en soms zelfs Nederlands spreken, maar iedereen moet zich vrij voelen om er zelf een te kiezen.”
Pre-check
Voordat een pand door Andalucía 320 opgenomen wordt in het verkoopbestand wordt er een pre-check gedaan.
Olav: “Ik werk met een checklist met zaken waarvan ik vind dat deze in orde moeten zijn. Zoals kloppen de vierkante meters, zijn er zaken bijgebouwd en zo ja is daar dan een vergunning voor afgegeven, is het zwembad legaal?
Als er iets belangrijks niet klopt of ontbreekt dan gaat het object bij mij niet in de verkoop of het moet op te lossen zijn. De koper moet hierover worden geïnformeerd voorafgaand of tijdens de bezichtiging.
Soms wil de eigenaar geen geld meer investeren, maar kan het redelijk eenvoudig worden opgelost door een specialist. Dit wordt allemaal opgenomen in de verkoopovereenkomst. Er zijn genoeg makelaars die zeggen van joh ik verkoop het gewoon en zeg dat het er in Spanje heel losjes aan toe gaat, maar zo wil ik niet werken.
Dan bedonder je de boel willens en wetens! Mensen moeten jaren later nog steeds een fijn gevoel hebben en positief praten over de service.”
De notaris
De rol van de notaris zoals we die kennen in Nederland, wordt in Spanje grotendeels door de advocaat ingevuld.
Wat regelt de notaris?
Olav: “De taak van een notaris in Spanje is het authenticeren en legaliseren van aktes en contracten zodat deze in het publieke domein komen. De notaris stelt geen koop-/verkoopcontracten op, want dat is hier de taak van een advocaat. Als je geen Spaans spreekt dan is de notaris wettelijk verplicht een tolk te regelen, want de akte wordt altijd in het Spaans opgesteld. Je kunt geen Engelstalige variant tekenen. Ook dat weten veel kopers niet en die zetten dan hun handtekening. Met alle mogelijke gevolgen.”
Vergunningen voor het platteland
Hoe zit het met vergunningen?
“In december 2022 is in Andalusië een nieuwe wet, de LISTA, aangenomen. Dat is een wet ter bevordering van de duurzaamheid van het Andalusische grondgebied.
LISTA staat in het Spaans voor “Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía”.
Onder deze nieuwe wet zijn er regels vastgelegd omtrent de mogelijkheden die je hebt als je in buitenstedelijke gebieden, suelo rústico, een stuk grond koopt om iets te bouwen of als je wilt bijbouwen.
Lange tijd was er sprake van een wildgroei en dat is op een gegeven moment stopgezet door de overheid. Daar waren hele plausibele redenen voor. Er zijn in de basis algemene regels en regels die per gemeente verschillen over wat er wel en niet mag. Dat heeft ondermeer te maken met bestemmingsplannen (privégebruik vs. toeristisch).
Sommige gemeenten hebben een gedoogbeleid. Daar moet je mensen altijd over informeren en dan niet zo van, ‘Haha leuk we zijn in Spanje en dat mag hier allemaal’ of ‘we kennen de burgemeester en die zei dat het van hem mag’. Ik raad kopers af om dit voor lief te nemen bij een aankoop. In de praktijk kopen mensen nog weleens een woning of zelfs een B&B onder gedoogbeleid, omdat zij de mooie verhalen van een eigenaar of makelaar geloven en denken dat het in Spanje allemaal wel kan.”
Hoe zit het met een zwembad?
“Vaak mogen bovengrondse zwembaden nog wel, inbouwen vaak weer niet. Een ingebouwd zwembad is permanent en dat mag in de basis niet. Zo mag je ook geen plateau in een berg uithakken om daarop iets te bouwen. Als je in de bergen wilt wonen, dan bouw je maar tegen de berghelling op, aldus veel gemeenten en daar is iets voor te zeggen. Er zijn mensen die denken dat het allemaal wel losloopt. Nou geloof mij, er wordt veel gecontroleerd m.b.v. satellietfoto’s en zelfs drones. Bij buitenlanders wordt er soms nog strenger op gelet dan bij Spanjaarden of een buurman informeert de lokale autoriteiten. Als je enkele tonnen of zelfs miljoenen euro’s investeert, dan wil je echt wel dat alles klopt.”
De waterput
Hoe zit het met een waterput op je terrein?
“Als er een waterput, un pozo de agua, is moet je kijken of die legaal is of dat je die kunt legaliseren.
Dit luistert heel nauw en moet juridisch goed worden onderzocht. Een lang en ingewikkeld verhaal en iets te complex om dit kort uit te leggen.”
Veranderen de regels hier vaak?
“Dat valt wel mee. Onder de nieuwe LISTA is ook nog niet alles bekend. Er zijn best nog wat vraagtekens. Sommige mensen dachten voordat de LISTA in gaat, bouwen we nog even dit en dat, maar zo werkt het niet. Ze zien op de satellietbeelden echt wel als er iets bijgebouwd is.”
Komt die regelgeving vanuit de centrale overheid of de lokale overheid?
“Het is de Junta Andalucía, zeg maar de provinciale overheid. Die zei: ‘Het moet anders.’ Op enig moment zat het helemaal op slot. Dat is wel weer wat versoepeld, maar ze hebben het niet voor niets op slot gedaan. Veel mensen deden maar wat en soms werd er volledig illegaal gebouwd. Als je in het binnenland veel kleine huizen op een perceel wilt bouwen, dan wordt er als het ware een nieuwe urbanisatie of wijk gebouwd. Je mag niet alles volbouwen en als je bij wilt bouwen mag dat alleen onder bepaalde voorwaarden. Dat mag dan maximaal zoveel vierkante meter van je perceel zijn of alleen de hoogte in. Zo moet dat ook minimaal x meter van je buurman af zitten etc.”
Komt het vaak voor dat huizen meerdere eigenaren hebben?
“Meestal is er dan sprake van een erfenis. De Spaanse gezinnen zijn over het algemeen groter dan in Nederland. Soms liggen de kinderen overhoop met elkaar. Dan heb je broers en zussen die verschillende dingen willen. De één wil verkopen tegen elke prijs, want die heeft geld nodig. De ander wil wachten op de beste prijs en weer een ander wil helemaal niet verkopen.
Zonder elkaar kunnen ze niets. Iedereen moet uiteindelijk tekenen voor het in de verkoop gaat. Als de belanghebbenden er niet uitkomen leidt het soms tot een rechtszaak. Dan zegt de rechter bijvoorbeeld één van de vier wil niet verkopen, de rest wel, dus het wordt verkocht. Die wijst dan een deskundige aan die het gaat begeleiden. Al met al kan zo’n proces wel even duren. Het is dus belangrijk om uit te zoeken wie de belanghebbenden zijn en dat ze allemaal willen verkopen.”
Financiering
Wat vraagt een bank allemaal als je een financiering wilt?
“In de praktijk kunnen niet-residenten een maximale hypotheek van 60-70% van de koopprijs krijgen. Op het moment dat jij een financiering wilt, komen alle illegale zaken boven. De bank heeft juridische mensen in dienst die alles controleren. Jij moet dan papieren aanleveren, de hoofddocumenten vragen ze meestal zelf op. Als dan blijkt dat bijvoorbeeld het zwembad illegaal is, verstrekken ze geen hypotheek. Ik werk ook samen met Nederlandse specialisten die kunnen kijken of die overige 30-40% kan worden gefinancierd middels de overwaarde die je hebt in Nederland.”
De huizenmarkt
Hoe zit het met de prijzen op de huizenmarkt?
“Het verschilt een beetje waar je zit. Zit je in de stad of zit je aan de kust? Is er sprake van een investeringsobject? Daar zie je de prijzen behoorlijk stijgen. Ik verwacht wel dat er een plafond is. Het kan niet oneindig blijven groeien. Wat je hier ook ziet, net als in Madrid, Barcelona en ook in de randstad in Nederland, dat de prijzen zo hoog zijn dat lokale mensen de wijken uit moeten. Met als gevolg dat de lokale horeca en bedrijven geen werknemers meer kunnen vinden. Dat is best triest.
In 2022 werd voor circa 20% van de Spanjaarden de enorme stijging van de variabele rente te veel en konden zij hun hypotheek niet meer betalen. Als er vervolgens buitenlanders komen met spaargeld, overwaarde etc. dan snap je wel welke richting het op gaat.””
Huren
Adviseer je mensen ook wel eens om eerst te gaan huren?
“Jazeker. Als een gezin bij mij aanklopt ben ik best huiverig om die meteen het verkoopproces in te sturen, tenzij dit een hele bewuste en weloverwogen keuze is.”
Begeleid je ook in huurobjecten?
“Dat kan, maar is niet echt een focus. Er komt best veel bij kijken. Toekomstige kopers die tijdelijk willen huren om een bepaalde regio te leren kennen, kan ik helpen tegen betaling van een vergoeding (deels fixedfee, deels no cure no pay). Dat is eigenlijk pas rendabel bij een huurprijs vanaf € 2.000 en doe ik daarom niet vaak.”
Is er veel huuraanbod?
“Het is wel moeilijker geworden en duurder. Als je als buitenlander hier huurt en geen Spaans inkomen kunt overleggen, dan moet je meestal 6 maanden (dat is de ongeschreven regel) en soms zelfs 12 maanden vooruit betalen. Dat is een kwestie van onderhandelen.”
Heb je ook huurbescherming?
“In beginsel wel. Als je een 5-jarig contract hebt, mag de huur bijvoorbeeld niet meer dan met x% per jaar omhoog gaan. Dat soort dingen.
Buitenlanders krijgen echter vaak een huurcontract voor zes maanden, waarbij ze deze zes maanden vooruit moeten betalen. Na die zes maanden wordt er dan opnieuw gekeken. Dan kun je wellicht een prijsverhoging van honderden euro’s voor je kiezen krijgen en als je dan bijvoorbeeld midden in een schooljaar zit, is even verhuizen niet de eerste optie. Daarom eis ik doorgaans een clausule ter bescherming van de huurder.”
Huur je dan een huis met meubels of leeg?
“Meestal met meubels.”
Verzorg je ook onderhoud en sleutelbeheer bij huurobjecten
“Nee, daar begin ik niet aan. Ik denk dat je gewoon focus moet hebben. Daar heb je je handen al vol aan. Natuurlijk kun je voor een totaalpakket gaan, maar mensen verkijken zich nog weleens op het werk dat je erbij krijgt als je dat allemaal gaat doen. Dan hou je geen privéleven meer over.”
Rincón de la Victoria
Olav woont met zijn gezin in Rincón de la Victoria.
Zie je het hier in Rincón de la Victoria ook veranderen?
“Op zo’n 15 minuten ten oosten van Málaga liggen een aantal aanzienlijk grote dorpen: Cala del Moral, Rincón de la Victoria en Torre de Benalgabón (totaal circa 50.000 inwoners). Er wordt redelijk veel nieuw gebouwd. Je ziet steeds meer mensen die hierheen verhuizen, omdat ze het in Málaga Oost (Pedregalejo, Limonar, Cerrado de Calderón, Hacienda Paredes etc.) niet meer kunnen betalen. De huur of hypotheek wordt te hoog (i.v.m. variabele rente).
Van oudsher zijn er best wat families, die hier een huisje of appartementje hebben. Die zeggen: ‘Ik pak m’n spullen en ik ga hier op vakantie.’ Ze wonen zelf in Málaga. Dan rijden ze een kwartiertje en zijn ze hier. Het grappige daarvan is dat de kinderen natuurlijk zo’n 10 weken zomervakantie hebben. Papa en mama meestal niet. Die pendelen dan heen en weer terwijl de kids overdag naar een zomerkamp gaan.”
Kun je hier makkelijk integreren?
“Het is in Rincón de la Victoria lokaler, veel Spaanser. Sommige mensen zeggen dat het dan extra moeilijk is om te integreren. Ik denk dat dat ook afhangt van hoe jij zelf met mensen omgaat, hoe je in het leven staat dat soort dingen. De Spaanse families zijn vaak groot en vooral op zondag word je niet snel voor de lunch uitgenodigd, dat is echt een familiedag. Buiten dat hebben wij best veel contact met Spanjaarden. Het helpt natuurlijk dat wij vloeiend Spaans spreken. Ga er maar vanuit dat je nieuwe vriendenkring voor meer dan de helft uit niet-Spanjaarden bestaat.”
De zakelijke toekomst
Hoe zie je de toekomst, zijn er plannen om uit te breiden?
“Wellicht op termijn, maar je moet echt heel goed kijken met wie je samen wilt werken. Haal ik er dan een extra zakenpartner bij, of juist mensen in loondienst of op commissiebasis? Je moet het ook allemaal weer begeleiden. Ik zie het wel.”
Wat wil je bereiken met Andalucía 320 Fincas & Country Homes?
“Ik wil graag dat mensen mij weten te vinden en blij zijn met mijn manier van werken en service. Dat ze mij als betrouwbaar en professioneel zien en daarom naar mij toekomen.
De reis ernaartoe vind ik misschien nog wel interessanter dan het uiteindelijke doel. Ik denk dat je binnen 2 à 3 jaar toch wel een bedrijf neer moet kunnen zetten. Ik heb een heel groot netwerk op LinkedIn, waardoor het aantal volgers op social media best snel toeneemt. De content gaat overigens niet alleen over wat er te koop is, maar ook over Andalusië zelf.”
Waar plaats je je objecten online?
“Vooralsnog ligt de voorkeur bij het promoten van objecten via mijn eigen website en social media. Je hebt natuurlijk platforms als Idealista en Thinkspain. Soms trekt het mensen, die het gewoon leuk vinden om bepaalde huizen te bekijken zonder het te willen kopen. Wellicht moet ik het maar gewoon uittesten.”
Wat is nu de beste manier om in Andalusië een huis te kopen?
“Goede vragen stellen en vooral doorvragen om erachter te komen of je bij een goede makelaar en goede advocaat zit. Vragen wat voor checks ze allemaal doen bijvoorbeeld. Vraag het ook aan mensen die al zo’n traject achter de rug hebben.”
Familie
Wat doet je vrouw?
“Mijn vrouw heeft communicatiewetenschappen gestudeerd in Argentinië. Zij heeft daarna een studie verlieskunde gevolgd. Zeg maar het hele rouwproces. Haar specialisatie is migratierouw, om het even samen te vatten. Het rouwproces op het moment dat je emigreert. Er zijn allerlei manieren van rouw. Ze is nu een boek aan het schrijven omtrent het emigratiegedeelte. In het Spaans. Er zijn immers meer dan 500 miljoen Spaanstaligen op de wereld. Misschien wordt het wel een bestseller.
Daarnaast is zij ook Content Manager voor Andalucía 320, want algemeen beschrijvende teksten werken veel minder goed dan de combinatie met storytelling. Zij is veel beter in schrijven dan ik.”
Hoe zie jij de toekomst voor je kinderen?
“Ik weet niet of ze hier uiteindelijk willen blijven. Ik denk dat het reizen er bij de kinderen ook wel in zit. De oudste heeft al meer dan 50 vluchten op zijn naam staan. Als ze hier willen blijven en lokaal aan de slag willen, moet je ervan uitgaan dat het salaris hier niet bijster hoog is en kom je, afhankelijk van je wensen in het leven, al gauw bij het starten van een eigen onderneming. We willen vooral dat ze gelukkig zijn en met passie mooie dingen in het leven bereiken.Het salaris van de laagste geschoolden hier is ongeveer de helft van het salaris in Noord-Europa. De kosten hier zijn ook lager, maar het is echt niet zo dat je in de supermarkt de helft betaalt en dat de huur de helft is. Gemiddeld is het ongeveer een derde goedkoper dan in Nederland.
We hebben het hier heerlijk en genieten van alles. Wat de toekomst brengt? We gaan het zien.”
De Tips van Olav
- Zorg altijd voor een financiële buffer. Niet voor een periode van een paar maanden, want dat is zo op. Als je buffer niet zo groot is kun je ook zeggen: ‘Ik begin klein en ga dan langzaam uitbreiden.’
- Heb je kinderen, overleg dan heel goed met hen als je gaat emigreren. Uiteindelijk nemen de ouders het besluit, maar veel mensen gaan terug vanwege de kinderen. Integratie is niet altijd makkelijk. Vaak spreken ze de taal nog niet. Soms worden ze goed opgenomen in de nieuwe omgeving, maar soms ook niet. Dat kan per dorp, per school en soms zelfs per klas verschillen. Investeer tijd om je kinderen te begeleiden in het maken van nieuwe vriendschappen. Dat is niet altijd even makkelijk.
- Leer van tevoren zoveel mogelijk Spaans en dan wel iets meer dan hola of cerveza. Of je dit nu doet via Duolingo of met taallessen maakt niet uit. Kinderen pakken het wel snel op, voor volwassenen kost het vaak iets meer moeite.
- Geloof niet zomaar iedereen. Dat gebeurt nog steeds veel. Dan is het van ik heb die en die ontmoet of op Facebook gevonden, die woont hier al een paar jaar en zei dat het allemaal wel makkelijk en goedkoop is. Dan kun je zo nat gaan. Neem de tijd om een goede makelaar, advocaat etc. te vinden. Stel vragen.
- Kijk of het wonen in Andalusië bij je past. Ga op ontdekkingsreis en ga ook buiten het hoogseizoen.
- Overweeg om te huren als je besluit te emigreren met kinderen. Ontdek of het de locatie is die je wilt en of het is zoals je verwacht.
Update 2025
Inmiddels heeft Olav zijn focus van fincas en landhuizen uitgebreid naar de stad. Steeds meer emigrerende gezinnen nemen contact op met Andalucía 320. Dit is mede vanwege zijn deelname als makelaar aan een TV programma op RTL4 in september 2024. Vanwege de vele aanvragen voor het huren van een appartement of huis in Malaga en omgeving, neemt hij tegenwoordig ook betaalde zoekopdrachten aan. Dit is een full service pakket met onder andere:
- Een uitgebreide intake voor de ‘must haves’ en ‘nice to haves’ van een huurwoning.
- Voor- en nadelen van diverse regio’s in en rond Malaga.
- Uitleg van het Spaanse schoolsysteem en advies over scholen in de regio.
- Contact met een Nederlandse gestor voor snelle aanvraag NIE nummer en residentie.
- Uitleg over het Spaanse ZZP/zelfstandige systeem ‘autónomo’ (indien van toepassing).
Olav van der Willlik
Andalucía 320 Country & City Homes
Adres: Calle Juan Cabanilles 11, oficina 406
29018 Málaga
Málaga, España
Telefoon: +34 638 003 964
Mail: sales@andalucia320.com
Website: andalucia320.com
