Paula
Roffa Soluciones Aankoopmakelaardij
Op social media gaan er veel verhalen rond over de commissies die makelaars in Andalusië rekenen. Van “er is geen wetgeving” tot “de verkopende makelaar is verplicht zijn commissie te delen”. Beide beweringen zijn niet correct. Laten we het even duidelijk maken.
De Commissiestructuur Tussen Makelaars in Andalusië: Feiten en Misverstanden
Wat zegt de wet?
In Spanje bepaalt de wet dat elke makelaar zijn eigen tarieven mag bepalen. Dit is volledig legaal en wordt ondersteund door het Burgerlijk Wetboek, Artikel 1.255, dat de vrijheid van contractuele afspraken erkent, inclusief de hoogte van de commissie. Maar, en dit is belangrijk, die tarieven moeten wel duidelijk worden gecommuniceerd aan de klant. Dus, de verkopende makelaar kan zeker een commissie rekenen aan de koper, maar dit moet vooraf worden aangegeven. Dit werd bevestigd door het Tribunal Supremo in zijn uitspraak van 5 februari 2018 (zaaknummer 106/2018).
Wat is gebruikelijk?
De praktijk van commissie rekenen varieert, maar we moeten niet vergeten dat we in een verkopersmarkt zitten. Dit betekent dat het delen van de commissie steeds minder vaak voorkomt. Hier zijn een paar scenario’s:
- Alleen de verkoper: Sommige makelaars brengen alleen de verkoper een commissie in rekening die hoog genoeg is om te delen met een aankopende makelaar.
- Alleen de verkoper, zonder delen: Andere makelaars brengen alleen de verkoper een commissie in rekening, maar delen die commissie niet met de aankopende makelaar. De aankopende makelaar moet dan zelf een commissie aan de koper in rekening brengen.
- Beide partijen: Er zijn makelaars die zowel de verkoper als de koper een commissie in rekening brengen, maar als de koper met zijn eigen makelaar komt, hoeft de koper niets extra’s te betalen.
- Beide partijen, ongeacht eigen makelaar: Sommige makelaars brengen altijd beide partijen een commissie in rekening, ongeacht of de koper een eigen makelaar heeft. In dit geval betaalt de koper dus meer voor de woning.
Verplichte Commissie Delen?
In Spanje geldt geen verplichting om commissies te delen, zoals dat in sommige landen wel het geval is. De verkopende makelaar kan zelf bepalen met wie hij zijn commissie wil delen. Er is geen wet die dit verplicht stelt.
Verkoopprijs en Commissie
Het Tribunal Supremo heeft ook geoordeeld dat de prijs die wordt gepubliceerd inclusief alle commissies moet zijn. Dit betekent dat de verkoopprijs de totale kosten voor de koper moet reflecteren. Toch gebeurt het nog vaak dat de commissie niet wordt meegenomen in de prijs, wat verwarring kan veroorzaken. [Bron: Tribunal Supremo, uitspraak 5 februari 2018, zaaknummer 106/2018].
Gebruikelijke Commissiepercentage
De commissie varieert doorgaans tussen de 3% en 5%. Makelaars die een lage commissie rekenen, doen dit vaak door ook een commissie aan de koper te vragen. Dit maakt de prijs vaak kunstmatig hoger (en verkopers zijn zich vaak niet bewust van deze praktijk) en kan betekenen dat de makelaar minder diensten levert (zoals minder zichtbaarheid online).
Een makelaar die kosten rekent aan de koper is niet per se een slechte makelaar. Soms is de markt gewoon zo, zoals in bepaalde gebieden van Granada en Valencia. Deze makelaars leveren nog steeds goede diensten, maar dit is iets anders dan een aankoopmakelaar, die een andere rol vervult.
Conclusie
De commissie tussen makelaars in Andalusië is helemaal niet zo ingewikkeld als het soms lijkt. De wet laat makelaars toe hun eigen tarieven te bepalen, zolang ze dit duidelijk communiceren. In Spanje geldt ook geen verbod zoals in Nederland op het “dienen van twee heren” — dus makelaars kunnen zowel de koper als de verkoper bedienen, zonder juridische complicaties. Het belangrijkste voor kopers is om goed te begrijpen wat de totale kosten van de woning zijn, inclusief eventuele commissies, om zo een weloverwogen keuze te maken. In de huidige verkopersmarkt komt het delen van de commissie steeds minder voor, en kopers moeten zich bewust zijn van deze veranderingen in de praktijk.
